La superficie commerciale misura la superficie complessiva degli immobili, utile per determinare il loro valore. Visto che gli immobili sono costituiti da vani con caretteristiche diverse, è necessario omogeneizzare tutte le superfici che entrano nel calcolo.

Cos'è la Superficie Commerciale

La superficie commerciale è un particolare tipo di misurazione della superficie complessiva degli immobili utilizzato, assieme ad altri criteri, per la determinazione del loro valore venale (prezzo di vendita o quotazione).

Dal momento che le unità immobiliari sono quasi sempre costituite da locali con caratteristiche assai diverse tra loro (vani principali, vani accessori, pertinenze), si rende necessario un criterio di calcolo omogeneo in grado di armonizzare tutte le superfici che entrano nel calcolo.

Cosa sono i vani principali

I vani principali di un immobile sono ambienti di uso quotidiano, come ad esempio la cucina, la sala da pranzo, il salotto, la camera da letto, lo spazio espositivo di un negozio ecc…, la cui superficie risulta generalmente più grande rispetto a quella degli altri vani dell'immobile.

Cosa sono i vani accessori

I vani accessori sono ambienti di superficie più piccola rispetto ai vani principali che per loro caratteristica assolvono a specifici servizi nell'ambito dell'unità immobiliare.

I vani accessori si dividono in vani accessori diretti (o anche "vani accessori a servizio diretto") e vani accessori indiretti (a anche "vani accessori a servizio indiretto").

I primi sono vani ad uso esclusivo dell'immobile, strutturalmente necessari per l'utilizzo dei vani principali e sono generalmente situati all'interno dell'unità immobiliare principale (e sicuramente sullo stesso piano) e comunicanti con essa (esempio: bagni, ripostigli, ingressi, disimpegni, corridoi, retrobottega ecc…).

I secondi fanno parte delle cosiddette pertinenze e, pur essendo di uso esclusivo dell'immobile, non sono strutturalmente necessari per l'utilizzo dei vani principali e solitamente non sono comunicanti con essi (esempio: cantine, box, garage, soffitte, magazzini ecc…).

Cosa sono le pertinenze

Le "pertinenze" sono quei beni che rispetto all'immobile principale mantengono una loro individualità specifica e che svolgono una funzione di servizio o puramente estetica.
Si tratta prevalentemente dei vani accessori indiretti, come ad esempio cantine e garage, oppure di superfici scoperte o parzialmente coperte annesse catastalmente alla proprietà principale, come ad esempio giardini, balconi, terrazze, portici ecc…

In ambito condominiale, per indicare che si tratta di una pertinenza dell'appartamento e non di uso comune si usa spesso il termine "pertinenza esclusiva".

Le pertinenze esclusive di un immobile si dividono in:

• pertinenze esclusive di ornamento: balconi, terrazze, cortili, portici, patii, giardini, tettoie aperte ecc…

• pertinenze esclusive di servizio: cantine, soffitte, posti auto coperti e scoperti, box, locali deposito ecc… che praticamente coincidono con i vani accessori indiretti.

Una pertinenza si dice comunicante con i vani principali se è collegata ad essi (allo stesso livello o tramite scala interna), non comunicante se non è collegata ed ha accesso indipendente ed esterno all'unità immobiliare.

Come si calcola la superficie commerciale

Le modalità di calcolo della superficie commerciale illustrate di seguito sono state adottate dall'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) per la composizione della Banca dati Nazione delle Quotazioni Immobiliari; L'OMI non esiste più come Ente autonomo ma recentemente è confluito nell'Agenzia delle Entrate.

Criteri Generali

I principi generali fanno riferimento al DPR. 23/03/1998 n. 138 in cui si forniscono le indicazioni per il calcolo della c.d. "superficie catastale".

• I muri interni e quelli perimetrali esterni vanno computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, ossia fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

• La superficie dei vani principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo della superficie catastale.

• La superficie degli elementi di collegamento verticale interni (scale, rampe, ascensori ecc…) sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

• Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali od estetici non vanno considerate a meno che la loro superficie non risulti fruibile.

• Per quanto riguarda gli immobili facenti parte di un condominio non vanno considerate le superfici relative a:

  • scale, pianerottoli e ballatoi comuni

  • aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;

  • appartamento del portiere e locali di sorveglianza;

  • stradine private di accesso all’edificio;

  • locali tecnici o locali di deposito comuni;

  • sala riunione condominiale;

  • spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc…)

  • giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

• Per le unità immobiliari unifamiliari (ville o villini) non vanno considerate le superfici relative a:

  • spazi vuoti tra il terreno (terrapieni) e il solaio inferiore del fabbricato;

  • spazi all’interno dei tetti ventilati (sottotetti non praticabili);

  • copertura a terrazzo non praticabile;

  • superficie occupata dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai cavedi;

  • superfici o locali occupati dagli impianti tecnici.

• La superficie commerciale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
  Ad esempio: se la superficie commerciale calcolata è pari a 89,56 mq il risultato finale sarà pari a 90 mq, mentre un valore di 89,42 mq viene arrotondato a 89 mq.

Calcolo superficie commerciale per immobili ad uso residenziale

La superficie commerciale si ottiene sommando:

1. la superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto dell'immobile;

2. la superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unita' immobiliare, calcolata nella misura:

   • del 30%, fino a metri quadrati 25, e del 10% per la quota eccedente, se le pertinenze sono comunicanti con i vani principali e con quelli ad accesso diretto,

   • del 15%, fino a metri quadrati 25, e del 5% per la quota eccedente, se non comunicanti.

3. la superficie delle pertinenze esclusive di servizio calcolata nella misura:

   • del 50%, se comunicanti con i vani principali e con quelli accessori a servizio diretto

   • del 25%, se non comunicanti;

4. la superficie delle pertinenze esclusive di ornamento e delle aree scoperte calcolata nella misura:

   • del 10%, fino al limite costituito dalla somma della superficie dei vani principali e dei vani accessori diretti.
     Nota: solo per gli immobili classificati come ville o villini (categorie catastali A/7 e A/8) tale limite è elevato a 5 volte la superficie dei vani principali e dei vani accessori diretti.

   • del 2% per le superfici eccedenti il limite sopra indicato.